2020年5月28，十三屆全國人大三次會議表決通過了《民法典》，將從2021年1月1日起實(shí)施。每個人的每項(xiàng)權(quán)利在每時每刻都受到民法典的保護(hù)，出臺民法典，標(biāo)志著我國依法保護(hù)民事權(quán)利將進(jìn)入全新的“民法典時代”。

在民法典中，增設(shè)專章規(guī)定居住權(quán)，以滿足特定人群的居住需求等。

居住權(quán)的入典是此次民法典的亮點(diǎn)。這一概念在國內(nèi)提出已經(jīng)有幾十年時間，但因備受爭議并未落地，物權(quán)法立法時也曾先寫入后刪除。

在網(wǎng)絡(luò)上，有人混淆了房屋所有權(quán)和居住權(quán)，又將居住權(quán)使用期混同為70年土地使用期。

那么，居住權(quán)到底是什么呢？

居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)設(shè)定的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實(shí)現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當(dāng)事人的其他住房需求。

更重要的是，現(xiàn)行法只承認(rèn)“房屋所有權(quán)”以及“租賃權(quán)”兩種房屋的利用形式，難以完全滿足當(dāng)事人的多樣化需求。

而居住權(quán)同時具有穩(wěn)定性和靈活性，能夠充分保障所有權(quán)人對房屋的自由支配，為利用房屋提供了更多方式，還可以填補(bǔ)“房屋所有權(quán)”和“租賃期”的中間地帶，有利于最大限度地發(fā)揮房屋的效用。

事實(shí)上，住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權(quán)。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。

民法典草案中所指的居住權(quán)，也并不等同于日常租賃關(guān)系中獲得的對房屋的使用權(quán)。居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。

同樣是對于他人財產(chǎn)的使用，在租賃過程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán)，也是一種契約關(guān)系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對他人房屋進(jìn)行使用、收益的權(quán)利，但承租人的權(quán)利僅限于用益而無法直接支配。

而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)則具有獨(dú)立性和直接支配性，能以自己意思無需借助他人的行為對房屋直接進(jìn)行管領(lǐng)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。

不難看出，居住權(quán)是增加規(guī)定的一項(xiàng)新型用益物權(quán)，在明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

那么，這個變化又會給我們帶來什么影響呢？

首先，這一規(guī)定，對于日后二手房的購買有了一條必備的手續(xù)，因?yàn)橘彿繒r不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。

一旦房屋的居住權(quán)在房管局登記了，就算成立，沒有登記則不成立。買房一定要查冊，看房屋有沒有被設(shè)置了居住權(quán)。因?yàn)?，新房東也不能趕走居住權(quán)人。

另外，居住權(quán)的用益物權(quán)，實(shí)際上是把居住權(quán)和所有權(quán)分開，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙，因?yàn)榧词故欠课菽軌蜻^戶，但如果合同約定的居住時間還在持續(xù)，依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會考慮此類房子。